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토지매매계약서는 매도인과 매수인이 매매계약을 증명하기 위해 주고받는 서류다.분양계약서 작성 시 분양가 및 지급시기, 소유권 이전, 특약 등의 사항이 합의된다.계약서 작성 시 구매자와 판매자가 합의서를 최대한 상세하고 꼼꼼하게 작성해 향후 분쟁이 발생하지 않도록 해야 한다.특히 토지의 경우 예상치 못한 분쟁이 될 수 있는 부분이 많다.예를 들어 토지건축물의 처분 또는 인계, 허가, 수질, 농지취득자격증 발급여부, 폐기물발굴처분 등에 관한 사항 등이다.일반적으로 부동산 거래에서 전혀 예상치 못한 분쟁이 너무 많고 분쟁이 발생하면 예상치 못한 큰 비용이 발생할 수 있기 때문에 꼼꼼하고 꼼꼼하게 준비하고 계약을 진행해야 한다.그래서 이번에는 토지 계약서 작성과 관련된 주의사항을 알아보겠습니다.다음 세션에서는 농림어업지역의 건폐율과 용적률에 대해 이야기 할 것이다.
- 토지매매계약서 작성방법
- 1) 속성 표기법: 거래되는 재산의 주소, 구조, 지정, 사용 및 토지 권리.
- 2) 계약 세부 정보: 계약금, 중도금, 잔액, 거래금액, 잔액일.
- 3) 기본 정보: 매매계약에 대한 일반적인 거래관행이 포함돼 있고, 매매계약이 해지될 수밖에 없는 항의협약 조항도 포함돼 있다.
- 4) 특별 계약: 가장 중요한 거래를 위한 특별사항으로 명시되어 있으며, 판매자와 구매자의 합의사항인 만큼 최대한 신중하게 문구를 확인하고 이행해야 한다.
- 5) 계약일자
- 6) 개인 정보: 매도자&매수자 주소, 등기번호, 성명/부동산중개사 주소, 등기번호, 명의매수자 성명, 주민등록번호가 등기증명서에 기재된 이름과 일치해야 합니다.
- 7) 고객: 계약서 위조를 방지하기 위해 판매자와 구매자는 관리인으로 취급됩니다.
- 2. 토지매매계약서 작성 시 유의사항
- 1) 레지스터 확인: 소유자는 저당권이 누구이며 앞으로 계약 후 저당권 설정권이 소멸될 수 있는지, 계약·중간결제·잔금 변경 여부를 반드시 확인해야 한다.
- 2) 토지 소유자 확인: 등기부 소유자와 계약 당사자가 동일하고, 부득이한 사정으로 토지소유자로부터 대리인을 위임받은 경우에는 위임장을 통해 대리인과 계약자의 관계를 확인해야 한다.
- 3) 계약 진행 전 계약 확인: 일반적으로 계약 당일에 계약 진행에 앞서 중개인에 의해 계약이 검토됩니다. 계약 당일 심사 없이 진행돼 판매자와 협의가 이뤄지지 않은 계약서가 추가돼 서로 얼굴을 붉히고 계약이 진행되지 않을 수 있으므로 미리 중개인을 통해 계약서를 작성해야 한다.특약은 매도자와 매수자 간이기 때문에 중개인이 관여하지 않기 때문에 매도자와 매수자 모두 각자 세심하게 챙겨야 한다.
- 3. 토지매매계약 관련 특약
- – 앞서 언급했듯이 예상치 못한 분쟁으로 인해 비용이 발생할 위험이 있으므로 이를 방지하기 위해 특약을 논의하고 입력해야 한다.토지거래와 관련된 대표 분쟁에 대해 작성하니 참고하셔서 매도인 입장인지 매수인 입장인지 본인의 상황에 맞게 꼼꼼히 확인하시고 특약서를 작성해주세요.
- 1) 현상태의 매매계약이며 권리영역을 기준으로 하며, 측정시 차이가 나는 면적에 대하여 매도인과 매수인 모두 이의가 없다(또는 차이의 면적 등을 보상한다).
- 2) 계약일로부터 잔액일까지 대장에 추가 가압류 또는 담보물을 설정할 수 없다.
- 3) 오염토양이나 매립폐기물이 발견되면 판매자가 처분하고, 인접토지와 관련된 시설이 지하에 매몰된 경우에는 판매자가 협의하여 처분한다.
- 4) 기존 점유 토지는 균형일 이전에 매도인의 책임에 의해 완성된다.
- 5) 매매계약은 권리영역(연구영역)을 기준으로 하며 매매차이는 경합하지 않는다(또는 중도금 지급 전 실시한 조사결과에 따라 매매금액을 조정하기로 합의한 경우 구체적으로 작성)
- 6) 위 부동산에 묘가 있는 경우 매수인이 승계(또는 매도인이 처리)하는 등
- 7) 각종 세금과 공과금은 매도인이 잔금 납부일에 정산하고 잔금 납부와 동시에 소유권 이전에 필요한 세율을 넘겨준다.
- 8) 매수인이 잔금 납부일까지 농지취득자격증을 받지 못하면 계약은 조건 없이 무효가 되며 매도인은 매수인에게 보증금을 반환하여야 한다.
- 9) 모든 라이선스 문제는 양수인에게 책임이 있습니다.
모든 판매자와 구매자가 특약을 챙긴다.
계약 후 예상치 못한 상황으로 계약이 취소될 수 있고, 단순 해약이 아닌 매도인은 계약금 포기 등 거액을 포기하거나 보상해야 할 수도 있다.과도할 정도로 꼼꼼하게 점검하고, 본인의 상황에 맞는 특약도 최대한 면밀히 점검해 큰 문제 없이 분쟁을 해결할 수 있도록 해야 한다.
