길게는 1년이나 걸리는 소송보다 빨리 건물을 돌려받는 부동산 명도 단행 가처분 전부!
상가 건물을 조속히 돌려받아야 하는데 일반적인 명도소송은 짧게는 4~5개월에서 길게는 1년이나 걸릴 수 있습니다. 임차인은 당장 월세를 내지 않고 모른 척하느라 오랜 시간을 괴롭히지 못하고 빠르게 결과가 나오는 부동산 인도 단행 가처분 진행을 하는 겁니다. 하지만 명확한 이유가 존재해야 합니다. 임차인은 기존 재판 과정보다 짧은 기간에 목적물에서 나오는 판단을 받게 된다 보면 법원이 더 정밀하게 그 이유를 보는 것입니다.
실제 진행 사례를 통해 정확한 단계를 확인해 보겠습니다.
세입자 J씨 상가 임대차 계약 체결
지방의 한 상가를 소유한 J씨는 임차인 K씨와 2019년 월세를 350만원으로 정하고 임대차 계약을 맺었습니다. 하지만 약속한 월세는 전혀 지급되지 않아 곧 3개월 연체가 될 위기였습니다. 심지어 K씨와 계약을 했는데도 실질적으로 음식점 운영을 하는 것은 L씨라는 사실까지 알게 된 J씨는 빨리 상가변호사닷컴에서 상담을 받고 부동산 명도 단행 가처분 절차를 통해 빨리 상가를 돌려받기로 합니다. 2020년2월말에 신청을 진행하였습니다.
의뢰인의 재산상 손해가 가중되는 상태이기 때문에 본안 판결(명도소송) 전의 상가 인도가 급선무임을 중점으로 변론을 계속했습니다.
2020년7월 대전지방법원 ‘부동산명도 단행 가처분 인용 결정’
법원은 상가변호사닷컴의 소명 사실에 따라 임차인 측의 3개월분 이상 차임연체로 상가건물임대차보호법상 해지 사유가 발생하고 임대인 J씨가 임대차계약을 해지하겠다는 의사표시가 임차인 측에 도달하면서 임대차가 종료됐다고 판단합니다.
또 채무자(임차인측)의 태도 등에 비추어 상가건물의 인도를 요구하는 보전의 필요성이 인정된다고 판단했습니다.
명도소송 및 권리금 손해배상 청구소송이 동시에 진행될 때 재판 끝까지 기다려야 하는가.
광주광역시의 한 상가 건물을 소유한 K씨는 10년간의 임대차 관계를 마치고 임차인을 내쫓으려 했습니다. 그러나 임차인은 퇴거를 거부하고 명도소송을 제기하게 되었습니다. 그러자 임차인은 자신의 권리금 손해를 배상하라고 반소를 제기합니다. 소송이 계속 길어지면서 K씨는 건물을 반환받을 수 없게 되었습니다.
상가변호사닷컴은 부동산 양도 단행 가처분 신청을 통해 소송 도중 건물 인도를 받을 수 있도록 조치했습니다. 2020년 10월 광주지법은 명도 단행 가처분 인용 결정을 내리며 “임차인의 10년 계약갱신요구권이 적용될 여지가 없고 권리금 회수 기회보호 의무 위반을 원인으로 한 손해배상의무와 임대차 목적물 반환의무는 동시 이행의 관계가 없으므로 건물 인도를 거절할 수 없다.”라고 판시했습니다.
이처럼 명도소송 도중이라도 이유가 충분하다면 더 빨리 건물을 인도받을 수 있습니다.
인도 단행 가처분 신청이 압박될 가능성이 있다
일반적으로 임차인이 상가 월세를 3기분 연체해 계약해지 사유가 발생한 경우에도 양도소송을 진행해야 합니다. 해지통보를 하고 소장을 접수하고 상대방이 제3자에게 점유를 이전하는 것을 미연에 방지하기 위해 점유이전금지 가처분 신청단계를 거쳐 수차례 변론기일을 넘겨 판결문을 받게 되면 빠르면 6~8개월, 길게는 1년까지 갈 수 있습니다.
하지만 의뢰인 K법인은 명도소송 및 명도단행 가처분 신청을 통해 월세가 밀린 세입자에게 효과적인 압박을 가했고, 두 달 만에 합의를 통해 임차인에게 상가를 돌려받을 수 있었습니다. 의뢰인은 상가를 인수한 뒤 자체적으로 사용할 목적이 있어 신속하게 모든 세입자를 내보내는 것이 목표였습니다. 임대료 연체 이력이 있는 상황이었는데도 명도를 거부하는 세입자가었습니다. 건물 인도 청구 소송 및 부동산 인도 단행 가처분 진행으로 2022년 4월 선임된 사건이 두 달 뒤인 2022년 6월 명도 합의를 마치고 소송을 취하하는 것으로 정리됐습니다.
이러한 효과적인 합의를 위해서도 사용되는 강력한 수단입니다.
모든 상황에서 받아들여지는 것은 아니다.전문가와 함께 해야 한다
명도 단행 가처분의 경우 인용되는 경우가 극히 드물기 때문에 이유가 정확하지 않은 상황에서는 굳이 진행할 필요가 없습니다. 진행 전에 가능성을 명확히 판단하시고 시작해주세요.
상가건물임대차보호법에서 임차인의 계약갱신요구권 10년 주장 및 권리금 회수 기회가 보호되고 있기 때문에 무리한 상황에서 우선 명도소송 절차부터 밟기보다는 명도계획을 세워 접근해야 합니다. 본 법무법인의 경우 임대료 인상 컨설팅 등을 통해 손해가 없는 명도까지 이루어지도록 의뢰인을 돕고 있습니다. 자세한 사항은 홈페이지 상담게시판 또는 전화로 문의주시면 안내해드리겠습니다. 감사합니다。
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