질문: 저는 현행 상가건물임대차보호법이 시행되기 전에 ⑤소유건물을 임차하여 사업자등록신청 후 치킨가게를 운영하던 중,
이 법 시행 전인 2002년 10월 15일자로 사업자등록 정정신고를 했고 임대차계약서상에는 확정일자까지 받아놨습니다.
그런데 복덕복덕이라는 사람이 위 같은 건물의 다른 층에서 영업을 하기 위하여 동법이 시행된 2002년 11월 1일자로 점포 임대차계약을 체결하였고, 같은 날 사업자등록신청과 확정일자까지 받았습니다.
소문에 의하면 ㅇㅇ 보증금액이 1억원이나 된다고 하는데 상가임대차보호법이 2002년 11월 1일부터 시행되고 있어서 저와 ㅇㅇㅇㅇ의 보증금 순위가 동일하다고 하는데 맞나요?
답변: 상가건물임대차보호법 제3조 제1항은 “①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도 및 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”고 규정하고 있으며,
같은 법 제5조제2항에 따르면 ‘제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 및 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.’고 규정하고 있습니다.
따라서 건물에 입점하여 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 대항력이 생기고,
임대차계약서상에 확정일자까지 받아두면 임차건물 경매시 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 상환받을 권리가 있습니다.
상가건물임대차보호법 부칙 제2항은 “이 법은 이 법률 시행 후에 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다.
단, 제3조·제5조 및 제14조의 규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대해서도 이를 적용하되,
이 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대해서는 그 효력이 없다.’고 규정하고 있으며,
동법 부칙 제3항은 “동법 시행 당시의 임차인으로서 제5조의 규정에 의한 보증금 우선변제의 보호를 받고자 하는 자는 동법 시행 전에 대통령령이 정하는 바에 따라 건물의 소재지 관할 세무서장에게 임대차계약서상의 확정일자를 신청할 수 있다.”고 규정하고 있습니다.
결국 위 사안은 위 부칙규정에 따라 같은 법 시행 전에 확정일자를 받은 기존 임차인과
이 법 시행일인 2002년 11월 1일자로 확정일자를 받은 상가 임차인의 우선순위가 어떻게 되느냐가 문제입니다.
그런데 2002년 11월 1일 전에 확정일을 받은 임차인은 신청순위와 관계없이 모두 이 법 시행일인 2002년 11월 1일자로 우선 순위의 효력을 받게 되고,
이 법 시행일 이후에 확정일자를 받은 상가 임차인은 상가에 입점하여 사업자등록을 한 날의 다음날부터 우선순위의 효력을 받게 됩니다.
따라서 귀하는 이 사안에서 이 법 시행일 이전에 사업자등록을 하여 확정일을 받아두었으므로 이 법 시행일인 2002년 11월 1일자로 입점 및 사업자등록을 하고 확정일을 받은 ㅇㅇ보다 위 임차건물의 경매나 공매시에 우선하여 보증금을 상환받을 수 있을 것으로 생각됩니다.